Prognoserechnung
Bei Vermietung von Eigenheimen oder Wohnungen ist gem. § 1 Abs. 2 Z 3 der Liebhabereiverordnung grundsätzlich Liebhaberei anzunehmen. Diese Annahme kann aber gemäß § 2 Abs. 4 LVO widerlegt werden, wenn in einem Zeitraum von 20 Jahren (höchstens 23 Jahren) ein Gesamtgewinn bzw. ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist („kleine Vermietung“).
Bestehen Zweifel, ob die Einkunftsquelle zukünftig einen Einkünfteüberschuss abwerfen wird, muss eine Prognoserechnung dem Finanzamt vorgelegt werden.
Was ist eine Prognoserechnung?
Die Prognoserechnung bildet die Grundlage des Finanzierungsplans für die Investitionswohnung/Vorsorgewohnung und wird dem Finanzamt zur Prüfung vorgelegt.
In Anbetracht der Unwägbarkeiten, mit denen jede Vorhersage künftiger Ereignisse zwangsläufig behaftet ist, muss eine solche Prognoserechnung mit allen ihren faktischen Annahmen hinreichend sicher sein und muss unter anderem bestimmte Mindestanforderungen enthalten:
Mindestbestandteile einer Prognoserechnung
- Einnahmen über alle Jahre der Betätigung
- Mietausfallswagnis
- Leerstehungskosten
- Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten
- Abschreibung für Abnutzung (AfA) des Gebäudes/der Wohnung
- Finanzierungskosten
- Werbungskosten
Alle jene genannten Tatbestände müssen laut VwGH 28.3.2000, 98/14/0217 plausibel und nachvollziehbar dargelegt werden. Die Prognoserechnung muss ein positives Gesamtergebnis über den Werbungskosten beinhalten, um den Tatbestand der Liebhaberei gem. § 1 Abs. 2 LVO 1993 zu widerlegen.
Kleine Vermietung
Bei der „kleinen“ Vermietung (Vermietung von höchstens zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus) von Wohnungen beginnt der steuerliche Zeithorizont von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung bzw. maximal 23 Jahren ab der ersten Realisierung der Aufwendungen zu laufen.
Große Vermietung
Bei der "großen" Vermietung (Vermietung von mindestens drei Wohneinheiten) muss ein positives Gesamtergebnis nach 25 Jahren bzw. maximal 28 Jahren erwartet werden.
Wozu benötigt man eine Prognoserechnung?
Bei Vermietung von Eigenheimen oder Wohnungen ist gem. § 1 Abs. 2 Z 3 der Liebhabereiverordnung grundsätzlich Liebhaberei anzunehmen. Diese Annahme kann aber gemäß § 2 Abs. 4 LVO widerlegt werden, wenn in einem Zeitraum von 20 Jahren (höchstens 23 Jahren) ein Gesamtgewinn bzw. ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwarten ist („kleine Vermietung“).
Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes obliegt dem Steuerpflichtigen und nicht dem Finanzamt die Darlegungs- und Beweislast für die voraussichtliche Rentabilität einer zunächst verlustbringenden Tätigkeit.
Liebhaberei
Liebhaberei bedeutet grundsätzlich, dass eine bestimmte Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen Gewinn bzw. Gesamtüberschuss erwarten lässt. Vermietungen, bei denen mittel- oder langfristig keine Gewinne zu erwarten sind, fallen demnach unter den Tatbestand der "Liebhaberei" und sind für die Einkommensteuer irrelevant. Das bedeutet, dass Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können und wenn ausnahmsweise ein Gewinn erzielt wird, ist dieser nicht steuerpflichtig.
Ausnahmen der Liebhaberei
Werden die Erwartungswerte der Prognoserechnung unterschritten, weil unvorhersehbare Ereignisse eingetreten sind, auf die der*die Vermieter*in marktkonform reagiert, stellt dies keine Wertberichtigung dar. Auch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses hat keine Auswirkungen auf die steuerliche Bewertung, soweit sie auf gewöhnliche Risiken und unvorhersehbare Ereignisse zurückzuführen ist.